“Civinity”: осенние задачи, которые помогут дому пережить зиму

«Осенние профилактические работы — это самая эффективная страховка, доступная управляющему недвижимостью, — подчеркивает Эдгарс Елагинс, операционный директор компаний Civinity Mājas и Civinity Jūrmala. — Очистка одного водосточного желоба осенью занимает всего полчаса. К январю же из-за этого желоба может лопнуть водосточная труба, фасад покроется льдом, а стены пострадают от влаги — в итоге ремонт может обойтись зданию в несколько тысяч евро».

Разумеется, в первую очередь необходимо заняться системой водостока. Осенью в желобах и водосточных трубах скапливаются листья, хвоя, ветки и прочий мусор, препятствующие свободному стоку воды. Если с наступлением заморозков вода не может беспрепятственно уходить, она замерзает в местах засоров — например, на изгибах труб или у водосточных воронок. Образовавшийся лед может деформировать или оторвать крепления желобов, привести к растрескиванию труб, а также стать причиной того, что вода, не имея возможности нормально стекать, начнет проникать в конструктивные элементы здания. Влага, проникающая в фасад или цоколь из-за одного засоренного желоба, со временем может привести к отслоению штукатурки, появлению плесени в помещениях (особенно в угловых квартирах) или даже к повреждению гидроизоляции.

Не менее важно своевременно осмотреть кровлю. Следует убедиться в целостности кровельного материала, герметичности стыков вокруг дымоходов, вентиляционных шахт, люков и других конструктивных элементов, а также в отсутствии плохо закрепленных или смещенных деталей. Даже небольшое нарушение герметичности может зимой превратиться в серьезную проблему, которую будет гораздо сложнее устранить: вода, проникшая под кровлю, при замерзании расширяется и постепенно раздвигает элементы конструкции. Кроме того, необходимо проверить крепления снегозадержателей. Зимой они испытывают значительные нагрузки, а их задача — предотвращать падение снежных масс и льда на тротуары, входы в здания или ворота, а также на припаркованные автомобили. Если крепление повреждено коррозией или ослабло, снегозадержатель не сможет выполнять свою функцию.

Третья важнейшая задача — проверка системы отопления. Перед наступлением заморозков необходимо убедиться в исправности теплового узла, циркуляционных насосов, средств автоматизации, регулирующих клапанов и соединений трубопроводов, а также проверить, заполнена ли система теплоносителем и удален ли из нее воздух. Такой осмотр позволяет своевременно выявить изношенные детали, утечки или сбои в работе автоматики — неполадки, которые в холодное время года могут привести к отключению отопления во всем здании. Разница существенна: дефект, обнаруженный осенью, позволяет планово заказать запчасти и выполнить ремонт в рабочее время, тогда как та же неисправность, проявившаяся морозной ночью, потребует экстренного выезда аварийной службы, что обернется холодом в квартирах и недовольством жильцов.

Трубы, расположенные в неотапливаемых помещениях, требуют не меньшего внимания. В подвалах, на чердаках, в технических помещениях и неотапливаемых частях лестничных клеток необходимо проверять состояние теплоизоляции трубопроводов водоснабжения и отопления. Важно убедиться, что изоляция не потрескалась, не износилась, не была повреждена в ходе ремонтных работ и не отсутствует вовсе на отдельных участках. Именно такие оголенные или недостаточно изолированные участки замерзают в первую очередь — чаще всего рядом с наружными стенами, в местах ввода коммуникаций и на изгибах труб. При замерзании лед перекрывает поток воды, что приводит к росту давления; в результате труба может лопнуть, а при оттаивании льда — затопить подвал или даже отдельные квартиры.

«Замерзшая труба — это никогда не бывает лишь локальной проблемой, — отмечает Э. Елагинс. — Один-единственный неизолированный участок трубы может оставить весь дом без воды или тепла, а при оттаивании неизбежно возникнет затопление. Осенью этот риск можно устранить, потратив всего несколько часов на установку теплоизоляционных оболочек, тогда как зимой для решения той же проблемы потребуется вмешательство аварийной ремонтной бригады».

Задача, тесно связанная с теплоизоляцией труб, — это отключение сезонных и наружных систем водоснабжения. Уличные краны, системы орошения, садовые водоразборные узлы и другие коммуникации, используемые только в теплое время года, зимой не нужны; поэтому их необходимо отсоединить от источника водоснабжения и полностью освободить от воды. Если в трубах или кранах останется хотя бы немного жидкости, при замерзании она расширится, что может привести к разрыву корпуса крана или самой трубы. Зачастую такие повреждения остаются незамеченными до весны: когда систему снова включают, выясняется, что вода течет не из крана, а из прорыва в трубе, скрытой в стене или под землей.

Сохранение тепла в здании во многом зависит от того, насколько тщательно проверяются окна и двери в подвалах, на чердаках и на лестничных клетках. Они должны быть исправны и плотно закрываться: стекла должны быть целыми, а петли, замки, задвижки и уплотнители — находиться в рабочем состоянии. Разбитые окна в подвале, открытые чердачные люки или двери, которые не закрываются до конца, позволяют холодному воздуху беспрепятственно проникать внутрь. В результате здание теряет тепло — что напрямую отражается на суммах в квитанциях жильцов за коммунальные услуги, — а риск замерзания труб в этих помещениях значительно возрастает. На практике часто оказывается, что самый дорогостоящий ущерб был вызван всего лишь одним разбитым стеклом в подвальном окне, которое осенью не заметили и не заменили.

В то же время упорядочивание таких помещений преследует практические цели и способствует обеспечению безопасности. Если окна и двери в подвалах и на чердаках плотно закрыты и заперты, это предотвращает несанкционированный доступ, защищает инженерные коммуникации от повреждений и помогает избежать аварийных ситуаций в зимний период. При осмотре этих помещений также стоит убедиться в наличии ключей, исправности освещения и свободном доступе к узлу управления системой отопления и основным запорным вентилям — в морозную погоду каждая минута промедления повышает риски.

Однако не стоит переусердствовать, закрывая окна и двери; к вопросу вентиляции подвалов и чердаков нужно подходить взвешенно. Хотя в зимний период может потребоваться регулировка вентиляционных отверстий, необходимо обеспечить достаточный воздухообмен. Полная герметизация вентиляции ради сохранения тепла дает обратный эффект: внутри помещений скапливается влага, на стенах и потолках образуется конденсат, со временем появляется плесень, металлические конструкции начинают корродировать, а несущие элементы здания постепенно теряют прочность. На чердаках недостаточная вентиляция приводит к разрушению кровельных конструкций и отсыреванию теплоизоляции — а это критически важные факторы, влияющие на энергоэффективность здания.

Если здание оснащено системой обогрева кровельных желобов и водосточных труб, то еще до наступления заморозков необходимо убедиться в исправности нагревательных кабелей, корректной работе автоматики, реагирующей на изменение температуры и уровня влажности, а также в том, что сама система включена. Такие системы предотвращают замерзание воды в желобах и образование льда, защищая тем самым как водосточную конструкцию, так и пешеходов, находящихся внизу. Впрочем, они выполняют свою функцию только при своевременном включении; зачастую проблема носит не технический, а организационный характер: система установлена, но о ней вспоминают и включают лишь тогда, когда уже появились первые сосульки.

«Зачастую нет смысла включать систему обогрева слишком поздно, — признает Э. Елагинс. — Ее следует запускать, когда температура только приближается к нулю, а не тогда, когда в трубах уже образовался лед. В последнем случае вам придется иметь дело с цельной ледяной массой, что приводит как к повышенному потреблению электроэнергии, так и к повреждению водостоков».

«Зима — это вовсе не что-то из ряда вон выходящее, это просто время года, к которому можно подготовиться заранее, — резюмирует Э. Елагинс. В домах, где все необходимые приготовления были завершены до первых заморозков, зима, как правило, проходит без каких-либо чрезвычайных ситуаций. Там же, где подготовку отложили на потом, первая морозная ночь может превратиться в длинный список неотложных дел».

Список осенних задач невелик, и по большей части для их выполнения не требуется ни сложного оборудования, ни значительных вложений. Нужно лишь уделить время — в самый подходящий для этого момент. И хотя каждый из этих десяти шагов сам по себе может показаться незначительным, в совокупности они определяют, переживет ли ваш дом зиму без проблем или же постоянные циклы оттаивания и замерзания преподнесут неприятные сюрпризы.