Долг следует за квартирой: что теперь нужно знать при покупке или продаже

Вниманию тех, кто собирается покупать квартиру! Проверьте оплату счетов прежним владельцем, потому что теперь новый владелец будет обязан погасить долги прежнего за коммунальные услуги, управление домом и его обслуживание, взносы в накопительный фонд, плату за общее пользование светом и теплом…

Но — по порядку.

…То один, то другой покупатель квартиры или другой недвижимости сталкивается с недобросовестным поведением продавца. Увы, мошенничеством нынче никого не удивишь – вон, телефонные аферисты у пенсионеров уже миллионы украли. А тут не мошенничество даже, а так, забывчивость, можно сказать.

Квартира с сюрпризом

Купив квартиру, наша читательница Ливия А. стала оформлять на себя договоры с поставщиками коммунальных услуг – газа и электричества — и обнаружила, что предыдущий владелец не оплатил счета за эти услуги первой необходимости. И свет, и газ ему уже не поставляли какое-то время. Чтобы подключить услугу, новой владелице квартиры предлагали оплатить задолженность предыдущего собственника и еще оплатить подключение к сети.

Или такая ситуация. Молодые супруги покупали квартиру и радостно осматривали свои будущие владения. Родители с обеих сторон скинулись и помогли молодоженам, чтобы те спокойно жили и внуков им приносили. Понравилось все – и район, и планировка, и ремонтное состояние: не надо сразу полы перестилать и стеклопакеты ставить.

По неопытности молодые не спросили у хозяина квитанции об оплате коммунальных услуг: до свадьбы они жили с родителями и хозяйственными вопросами вообще не занимались. А родители в свою очередь тоже не подсказали поинтересоваться, потому что квартплата и порядок оплата коммунальных услуг могут очень различаться в разных домах.

Но тут оказалось другое. Бывший хозяин просто год (!) не платил за квартиру и коммунальные услуги (воду, отопление), и молодожены въехали в квартиру с долгом в 1 тысячу евро с небольшим. И домоуправление не шло ни на какие уговоры – платите! А бывшего владельца и след простыл.

Что делать? Управляющий домом говорит: «Подавайте на своего продавца в суд, но пока уплатите его долг, а то подадим в суд и выселим вас из вашей новой квартиры». Последнее обещание, конечно, перебор, но юридически вполне возможно.

Если же новый владелец идет на принцип и начинает судиться со старым или обслуживающая организация подает на того в суд на взыскание, то дело может длиться годами. А в результате с должника и взыскать нечего: недвижимость-то он продал, а новую, скорее всего, не приобрел и частенько гуляет уже по просторам Ирландии или Португалии… да мало ли мест на Земле…

Задолжал один — платят все

Ситуация с долгосрочными долгами не только портит радость новоселам, но и негативно влияет на функционирование всего дома. Элементарно может привести к его отключению от тех или иных коммунальных услуг (задержке подключения отопления, например, в начале сезона). Это значит, что остальные жильцы должны платить за себя и за соседа, чтобы получить тепло.

А так называемые потери воды! В большинстве случаев они происходят из-за того, что кто-то «умный» записывает в показания счетчиков воды заниженные данные. А остальные оплачивают разницу между показаниями общедомового счетчика воды и суммой квартирных водомеров…

Несколько лет поднимался этот вопрос в высоких кабинетах. Крупные домоуправления наотрез отказывались отвечать за чужие долги новых жильцов. А работать с должниками в превентивном порядке тоже не хочется: хлопотно, неприятно, малоэффективно. Да еще и банки некстати. Отобранные у должников по займам квартиры висят, коммуналка на них капает, банкам тоже не хочется платить.

И что вы думаете? Законодатели нашли выход: пусть долги оплачивает покупатель. А если продавец квартиры задолжал за многие годы и объем долгов чуть ли не равен стоимости квартиры? В таком случае закон обязывает уплатить задолженность за период не более трех лет, предшествующий покупке жилья. За более старые долги будет отвечать прежний владелец собственности — который эти долги и наделал…

Закон гласит

Поправки к Закону о квартирной собственности и Закону об управлении жилыми домами предусматривают введение совершенно нового для Латвии принципа — «долг следует за квартирой». Что надо знать об этом владельцам квартир и что взять на заметку – вдруг пригодится?

За оплату коммунальных услуг и обслуживание дома домоуправлением отвечает владелец квартиры, который должен исправно и вовремя платить по выставленным домоуправлением счетам и участвовать в создании домового накопительного фонда. Так гласит Закон о квартирной собственности.

Новые уточнения в законе помогают решать вопросы с погашением длительной задолженности владельцем квартиры, который продает свою собственность и хочет уйти от ответственности. Расчет на то, что покупатель проверит, оплачены ли счета продавцом, и либо заставит его это сделать или возьмет расходы на себя за счет уменьшения продажной цены квартиры. Вот так! Сами, господа, сами – проверяйте, контролируйте и платите. Не царское это дело — домоуправлению следить еще за должниками…

Есть и проблемы с квартирами в ипотеке. В этом случае недвижимость заложена в банке, и он имеет право первым выставить ее на аукцион, если собственник не платит по кредиту. Вырученных денег обычно хватает на оплату ипотечной задолженности, а на покрытие коммунальных долгов остаются, допустим, 5%.

Долги недобросовестных соседей по факту ложатся на сообщество дома. Остальным собственникам квартир приходится:

— либо напрямую выплатить долги соседа, приняв решение выделить на это средства из общего накопительного фонда или даже взяв на эти цели общий кредит;

— либо оплатить чужой долг косвенно, соглашаясь на общее повышение платы за обслуживание дома. В этом случае управляющий часть полученной прибыли направляет на погашение долга.

Погашение чужих долгов особенно затруднительно для небольших жилых домов, а также домов, находящихся под управлением товарищества, образованного собственниками жилого дома. У которого может просто не хватить средств в накопительном фонде.

Теперь же неуплаты закреплены не за конкретным должником, а за квартирой — как ниточка за иголочкой.

Это означает, что новый собственник покупает недвижимость вместе с долгом. Закон гласит:

1. Новый владелец будет отвечать за долги, возникшие не ранее чем за три года до приобретения квартиры.

2. У потенциального покупателя будет право запросить справку о том, какие долги числятся за интересующим его имуществом.

3. Стороны купли-продажи могут решить, кто будет выплачивать долги. Но если договора на эту тему нет, то долги покрывает новый владелец квартиры. Впоследствии он имеет право предъявить регрессный иск к лицу, продавшему недвижимость…

А зачем всё это?

Надо сказать, что бдительный покупатель недвижимости всегда интересуется, сколько стоит обслуживание квартиры, сколько платится за нее в зимние месяцы, каковы налог на недвижимость или плата за аренду земли, сколько стоит вода и отопление.

И перед подписанием договора купли-продажи у нотариуса такой покупатель просит продавца показать квитанции об оплаченных счетах или выписки с банковского счета об оплате коммунальных услуг. А тех, кто невнимателен к этим вопросам, получается, ждет неприятный сюрприз.

Считается, что домам будет лучше, потому что им не придется платить за должников, потому что не будет задерживаться подключение отопления из-за долга. Но ведь не все должники сразу продают квартиру, чтобы рассчитаться с долгами.

Получается, что нововведение выгодно кому? Правильно, домоуправлению, которому не придется «марать руки» работой с должниками. А платить все равно будет клиент, в данном случае – тот, который покупает недвижимость…

Оксана ПЕТРЕНКО