Нужно ли согласие соседей на перепланировку квартиры?

В Латвии нет общего правила, согласно которому для любой перепланировки квартиры необходимо получить согласие соседей. Необходимость такого согласования зависит от того, какие именно строительные работы планируются и затрагивают ли они общую собственность дома или отдельную собственность другого владельца.

Согласно части первой статьи 11 Закона о квартирной собственности, собственник квартиры вправе без согласования с другими собственниками квартир выполнять строительные работы в своей отдельной собственности, если соблюдаются требования нормативных актов и работы не затрагивают общую собственность или отдельную собственность других владельцев.

Поэтому, если собственник демонтирует ненесущую перегородку внутри своей квартиры и при этом не затрагивает общую собственность дома, общедомовые инженерные сети или отдельную собственность другого владельца, согласие соседа снизу или всех собственников квартир только по этой причине не требуется.

Если затрагивается общая собственность дома

Согласно статье 4 Закона о квартирной собственности, к общей собственности относятся элементы и конструкции здания, которые не входят в отдельную собственность квартиры, а также, в частности, общие инженерные системы и другие элементы, предназначенные для обслуживания всего дома.

Поэтому, если при перепланировке затрагивается несущая конструкция, перекрытие, общая вентиляционная система, стояк или другой элемент общей собственности, вопрос уже нельзя рассматривать исключительно как изменение внутреннего пространства одной квартиры.

В соответствии с частью третьей статьи 11 Закона о квартирной собственности, если строительные работы в отдельной собственности затрагивают общую собственность, собственнику необходимо получить согласие квартирного сообщества в установленном законом порядке.

Когда требуется согласие соседа

При этом закон отдельно регулирует ситуацию, когда работы затрагивают не общую собственность дома, а отдельную собственность другого владельца. Согласно части четвертой статьи 11 указанного выше закона, если строительные работы в одной квартире затрагивают другую отдельную собственность, необходимо получить согласие собственника соответствующей квартиры.

Например, если для проведения перепланировки необходимо вмешательство в конструкцию или инженерное оборудование, относящееся непосредственно к отдельной собственности (квартире) соседа, необходимо учитывать права собственника затрагиваемой квартиры и получить его согласие.

Таким образом, сосед снизу не получает право автоматически контролировать любой ремонт только потому, что его квартира находится этажом ниже. Если ремонт ограничивается внутренней ненесущей перегородкой в вашей квартире и не затрагивает имущество соседа или общую собственность дома, его согласие не требуется.

Нужно ли оформлять строительную документацию

Даже если согласие соседей не требуется, это еще не означает, что любую перепланировку можно начинать без оформления строительной документации.

Согласно статье 14 Закона о строительстве, строительная инициатива осуществляется путем представления необходимых документов и информации в Строительную информационную систему (BIS) в предусмотренных законодательством случаях.

Конкретный порядок зависит от характера и объема планируемых работ. Его устанавливают, в частности, правила Кабинета министров № 529 «Строительные правила зданий» (далее – правила), которые регулируют строительный процесс для зданий и определяют необходимые документы и требования к ним.

Эти правила предусматривают различные виды строительных работ, в том числе перестройку, упрощенную перестройку и восстановление.

Если запланированные работы относятся к предусмотренным нормативными актами видам перестройки или восстановления, необходимо соблюдать соответствующие требования к строительной документации.

В частности, пункт 12 упомянутых выше правил предусматривает, что в указанных в нем случаях специалист разрабатывает решение, обеспечивающее в том числе устойчивость конструкций здания или его части, пожарную безопасность, безопасность эксплуатации, а также соблюдение прав собственности третьих лиц.
При этом сам пункт 12 не устанавливает, что его требования возникают только при вмешательстве в несущие конструкции. Необходимые документы и порядок оформления определяются, исходя из конкретного вида и объема строительных работ.

Нужно ли согласие всего дома

Если работы действительно затрагивают общую собственность, необходимо учитывать компетенцию квартирного сообщества.

Согласно статье 16 Закона о квартирной собственности, квартирное сообщество решает вопросы, относящиеся к общей собственности, в том числе предусмотренные законом вопросы изменения общей собственности и определенных строительных работ с элементами общей собственности.

В общем случае решение квартирного сообщества принимается, если «за» проголосовали собственники квартир, представляющие более половины квартирных собственностей в доме, если для конкретного вопроса статья 17 Закона о квартирной собственности не устанавливает иной необходимый порог голосов.

Решения квартирного сообщества могут приниматься в установленном законом порядке — например, на общем собрании собственников или посредством опроса.

Заключение

Таким образом, необходимость согласия соседей определяется не самим фактом ремонта и не тем, находится ли квартира соседа этажом ниже, а характером конкретных строительных работ.

Если работы проводятся только внутри отдельной собственности и не затрагивают общую собственность дома или отдельную собственность другого владельца, согласие соседа или всех собственников квартир не требуется в силу части первой статьи 11 Закона о квартирной собственности.

Если работы затрагивают отдельную собственность соседа, необходимо получить согласие соответствующего собственника согласно части четвертой статьи 11 закона. Если же затрагивается общая собственность дома, необходимо действовать в соответствии с частью третьей той же статьи и получить предусмотренное законом решение квартирного сообщества.

Поэтому перед началом перепланировки следует установить, какие именно конструкции и инженерные системы затрагиваются работами, относятся ли они к отдельной или общей собственности и требуется ли для выбранного вида работ оформление строительной документации через BIS. Именно от этих обстоятельств зависит, понадобятся ли согласие соседа, решение квартирного сообщества и соответствующая строительная документация.